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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

对街上公众人物可以“随手拍”吗？专家解读******

　　对街上公众人物可以“随手拍”吗？

　　专家：发生纠纷应当依法协商解决

　　● 王某某在上海打人事件引发社会高度关注。不少人在谴责暴力的同时，也在深入探讨隐私权的问题——随着自媒体、短视频平台的兴起，日常生活中，“随手拍”、街拍现象已极为常见，不仅是公众人物，连普通人都可能成为被拍摄对象，其中的法律界限在哪里

　　● 相对于普通人而言，公众人物、艺人的隐私权或肖像权受到一些限制。如果其行程已经对外公布，且拍摄场合属于公共场合，拍摄不构成侵权；而如果其行程并未对外公布，甚至采取了严格的保密措施，且拍摄场合在家中、私人场所等，则属于侵犯隐私权及肖像权

　　● 未经被拍摄者同意的拍摄行为，涉嫌侵犯被拍摄者的肖像权，照片在网络平台上传播，也有可能导致被拍摄者名誉权受损，随手拍、街拍现象亟待法律规制。一旦发生侵权纠纷，被偷拍者可以追究网络平台的责任，平台赔偿之后可以向发布者追偿

　　□ 本报记者 　 韩丹东

　　□ 本报实习生 王意天

　　近日，王某某在上海打人事件引发社会高度关注，相关报道多次冲上热搜榜。

　　1月12日，上海静安警方发布通报，11日4时许接报南京西路一商务楼门口有人被打。经查，王某某等人误以为在路边候车的陈某某对其拍照，遂要求陈某某不要拍摄，陈某某称未拍摄，双方发生争吵。王某某等人对陈某某进行殴打。经司法鉴定，陈某某综合评定为轻微伤。

　　随后，有媒体证实打人者为知名公众人物王某某。

　　不少人在谴责暴力的同时，也在深入探讨隐私权的问题——随着自媒体、短视频平台的兴起，日常生活中，“随手拍”、街拍现象已极为常见，不仅是公众人物，连普通人都可能成为被拍摄对象，其中的法律界限在哪里？

　　多位专家接受《法治日报》记者采访时说，未经被拍摄者同意的拍摄行为，涉嫌侵犯被拍摄者的肖像权，照片在网络平台中传播，也有可能导致被拍摄者名誉权受损，“随手拍”、街拍现象亟待法律规制。遇到未经允许的拍摄行为，应当依法协商解决，而不是依靠暴力。

　　偷拍行为屡见不鲜

　　隐私权边界须界定

　　记者注意到，王某某打人事件曝光后，网上有不同的声音：有网友猜测，拍照的说不定是狗仔，狗仔盯着拍照很烦人，活该挨打；也有网友认为，王某某是公众人物，哪怕当时真被拍了，也应该有被拍的容忍度。

　　实际上，公众人物、艺人等因被拍而引发的纠纷屡见不鲜。

　　同样在1月12日，博主刘某某在其社交平台晒出了王姓知名艺人的视频，并发文“这回被他发现了，对不住了，下回我会藏好点”。后续两人发生纠纷，刘某某称自己险些被打。事情一出即登上热搜榜，引来网友热议。

　　随着网络时代的到来，公众人物、艺人的生活越发透明，一些粉丝也热衷于挖掘他们幕后的点滴生活。无论是在机场，还是在逛街吃饭，公众人物、艺人的周围总会时不时亮起闪光灯。甚至有粉丝潜入到公众人物、艺人居住的小区，偷拍其生活照，严重影响公众人物、艺人的正常生活。

　　那么，到底能不能“随手拍”公众人物、艺人？公众人物、艺人的隐私权边界是否与普通人不同呢？

　　“相对于普通人而言，公众人物、艺人的隐私权或肖像权受到一些限制，‘随手拍’是否侵权则需要结合具体情况进行判断。”中国政法大学知识产权研究中心特约研究员赵占领说，如果其行程已经对外公布，且拍摄场合属于公共场合，这种情况下的拍摄不构成侵权；而如果其行程并未对外公布，甚至采取了严格的保密措施，且拍摄场合在家中、私人场所等非公共场合，则偷拍行为属于侵犯隐私权及肖像权的行为。

　　公众人物、艺人一旦发现自己被偷拍时，往往会采取行动制止粉丝、狗仔的拍摄行为，并要求其删除拍摄的照片。

　　对此，中国政法大学教授冯晓青分析说，从法律上讲，公众人物、艺人与普通人法律地位相同，同样有权禁止他人偷拍。但最终应以偷拍者用途判断，若偷拍之后纯粹用于个人欣赏或是在家庭、朋友小范围内传播，被偷拍人难以知晓，无须承担侵权责任；若是将照片公开或是用于商业目的，甚至用于不当场合且造成严重后果，应当承担法律责任。

　　北京韬安律师事务所律师段英子说，由于公众人物、艺人工作和生活的性质比较特殊，并且要考虑社会公众的知情权等因素，学理观点和司法裁判观点通常都认为公众人物、艺人对自己的一些权利内容受到损害应该有一定的容忍度。至于“容忍度”的边界问题，需要考虑社会普遍公认的道德标准，即不能无底线地损害其基本的人格权。

　　如果被发现偷拍，公众人物、艺人该如何制止呢？

　　段英子说，偷拍、街拍纠纷一般都在现场发生，难以照本宣科地建议被侵权者向法院寻求救济，如果采取私力救济，双方也应当友好沟通，控制好“度”，避免纠纷升级。

　　街拍暗含法律风险

　　随意拍摄可能侵权

　　在生活中，不仅仅是明星大腕，人人都可能成为被拍摄对象。当下街拍流行，“摄影师”只需拉近镜头，按下快门，一张人物特写的街拍就完成了。其中，很多照片并未经过被拍摄者的同意，其肖像就被定格在照片中，随后被上传到网上。

　　甚至有人假借街拍之名，行不法之实。去年1月，四川成都一男子在公共厕所对女性进行偷拍，被周围热心市民发现并当场制伏。经民警询问，该男子对上述违法事实供认不讳，最终被行政拘留5日。

　　冯晓青说，偷拍毫无疑问属于违法行为，无论是民法典中对隐私权的保护，还是个人信息保护法中的相关规定，未经允许偷拍他人，甚至将偷拍获得的照片进行扩散，都是侵犯他人隐私权的表现。我国刑法还规定了非法使用窃听、窃照专用器材罪，对造成严重后果的情形作出了规定。其中，窃照(即偷拍)造成严重后果的，可判处两年以下有期徒刑。

　　“无论是街拍还是偷拍，如果是对人物肖像的拍摄，都会涉及被拍摄者的肖像权。根据民法典规定，未经肖像权人同意，不得制作、使用、公开肖像权人的肖像，肖像作品权利人(就街拍的情形而言通常是指摄影者)不得以发表、复制、发行、出租、展览等方式使用或者公开肖像权人的肖像。”段英子说。

　　段英子进一步分析说，如果拍摄的内容或者拍摄手法比较特殊，例如拍摄他人在住宅、宾馆房间等私密空间的私密活动，拍摄他人身体的私密部位等，根据民法典规定，可能侵犯被拍摄者的隐私权。比较恶劣的行为，还有可能违反治安管理处罚法甚至触犯刑法。

　　“在未经被拍摄者允许的情况下不能随意拍摄，更不能随意发布，因为偷拍行为通常侵犯了被拍摄者的生活安宁权以及肖像权。”赵占领说，如使用目的为展示特定公共环境，不可避免地拍摄了他人的肖像，但未把他人肖像作为画面主体进行展示，未暴露他人隐私的，不涉及侵犯他人肖像权和隐私权。

　　未经允许传播照片

　　平台可被追究责任

　　在拍摄过程中，一些“摄影师”喜欢将人们最真实、最自然的状态记录下来，而要展现这种状态的前提，则需要被拍摄者没有意识到自己正在被拍摄，由此产生了特有的街拍分支，但拍摄过程中也可能产生各种误会。

　　来自上海市徐汇区的摄影爱好者小曾回忆说，有一次拍摄一位小吃摊老板认真工作的样子，对方发现他在拍照后，急忙收拾摊位，头也不回地跑掉了，正在制作的食物也都被打翻在地。事后小曾找到这位摊主，表示自己只是觉得画面很美，就给拍了下来，而摊主则以为小曾是执法人员，要拍照留证扣留摊位，这才产生了误会。

　　“后来，我每次拍摄前，都会征求被拍摄者的同意。”小曾说。

　　江苏省无锡市居民小李向记者介绍了她的“遭遇”：去年4月，她在刷朋友圈时发现自己的照片成了别人的头像，并且连自己走路时的照片也被人发到了聊天交友网站中。这让她十分吃惊和气愤。

　　后来追根溯源才得知，小李和朋友去年3月份外出游玩时，朋友在小李不注意时拍摄了这组照片，事后将照片上传到个人社交平台，没想到被别有用心的人利用了。尽管朋友第一时间删除了这些照片，但这些照片还是在网络上流传开了。

　　冯晓青告诉记者，街拍照片需要区分是否将照片公开，未经公开的收藏、欣赏行为并不会产生相应法律后果，从社会层面也不会对被拍摄者产生不良影响。而照片一经公开，则要根据传播范围、影响程度等确定侵权程度。

　　赵占领说，偷拍、街拍者发在网络社交平台上的照片即便原本作为收藏之用，但如果被其他人二次传播，对被拍摄者造成不良影响的，偷拍、街拍者仍需承担侵权责任。

　　“发现被拍后，被拍摄者要求删除图片或者视频，就是在明确表达其不同意自己的肖像被公开或制作，是以私力救济的方式要求拍摄者停止侵害自身权益。拍摄者最好配合删除，否则权利人有权通过司法途径要求拍摄者承担民事责任。”段英子说。

　　那么，怎样的“随手拍”、街拍才是正确的拍摄方式呢？

　　“有些拍摄者可能有一个认识误区，觉得在公共场合拍摄或者发布的时候不营利就可以了，实际上根据法律规定，无论是拍摄还是后续的使用、发布等行为，都需要得到被拍摄者的同意，否则就有可能侵犯其肖像权。”段英子说。

　　对于未经允许的偷拍、街拍照片在网络平台上广泛传播，平台又该采取何种措施？

　　冯晓青说，发布者肯定应当承担责任，平台与发布者之间有相关协议，但协议对第三方被偷拍者无约束力，且合同具有相对性，一旦发生侵权问题，平台不能推卸责任，被偷拍者可以追究平台责任。平台赔偿之后，可以向发布者追偿。

　　“民法典较以前的民法通则而言，对肖像权等人格权已经作出了比较细致的规定。如民法通则主要强调在未经同意的情况下‘不得以营利为目的使用公民的肖像’，而民法典不再区分拍摄者的目的是否是营利，这是一种对民事主体的肖像权更为周到的保护。”段英子提醒说，拍摄也要依法而为。

　　漫画/高岳

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）